1
00:00:00.150 --> 00:00:29.500
منصة زادي للتعلم الشرعي المفتوح تقدم  الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على نبينا محمد وعلى اله وصحبه اجمعين اللهم فقهنا في الدين وعلمنا ما ينفعنا وانفعنا بما علمتنا وزدنا علما يا رب العالمين. اهلا بكم مجددا

2
00:00:29.600 --> 00:00:48.500
وحياكم الله في هذا الدرس في احكام العقار هذا المساق الذي قد ابتدأناه سويا وتطرقنا فيه لعدد من الاحكام نريد ان نتحدث في درسنا هذا ولقائنا هذا عن شيء من انواع واحكام بيع العقار

3
00:00:49.050 --> 00:01:06.550
ما حكم بيع العقار على الخارطة ما حكم بيع العقار المخطط الذي يعتزم تنفيذه بيع العقار الموصوف؟ هذه مسألة يسأل عنها كثير من الناس نقول في واقع الامر ان العقار الموصوف

4
00:01:06.850 --> 00:01:24.950
او بيع العقار المخطط او على الخارطة بمعنى العقار الذي لم يوجد بعد هذا العقار لم يوجد بعد وانما يعتزم انشاؤه خلال الفترة القادمة هل يجوز بيعه قبل انشائه ام لا

5
00:01:26.000 --> 00:01:50.550
نكون في واقع الامر ان بيع العقار على الخارطة يشتمل على امرين الامر الاول هو بيع قدر معين الا وهو المساحة التي يوجد فيها هذا العقار سواء كان هذا العقار مثلا على الارض الدور الارظي او كان في الدور العاشر او الدور العشرين او الدور الثلاثين

6
00:01:51.200 --> 00:02:15.200
فان هناك قدرا مبيعا وهو المساحة الجوية لو كان هذا في الدور العشرين فان هذا البائع مثلا يبيع القطعة التي اطوالها كالاتي عشرة متر في عشرين متر على ارتفاع فرضا انه في الدور العاشر وان كل دور من الادوار العشرة التي قبله ثلاثة امتار

7
00:02:15.500 --> 00:02:39.050
ارتفاعها فان هذه القطعة المبيعة يبيعه عشرة في عشرين على ارتفاع ثلاثين مترا باعتبار ان هناك عشرة ادوار قبل هذا الدور اذا هذه المساحة الجوية هي مساحة محددة ومعينة لان الدور العاشر غير الدور الحادي عشر غير الدور الثاني عشر غير الدور الاول الثاني الثالث اسعارها مختلفة

8
00:02:39.850 --> 00:03:00.650
ومتفاوتة لذلك هذا القدر في واقع الامر هو قدر معين لا ينطبق على عقار اخر لماذا قلنا معين؟ لانه لا يثبت في الذمة ليس دينا يثبت في الذمة وانما هو عين ينبغي تسليمها ويشترط تملكها قبل بيعها

9
00:03:01.600 --> 00:03:21.450
طيب اذا هذا الشق الاول من بيع العقارات على الخارطة وهو ان نقول ان الارض او المساحة الجوية ينطبق عليها احكام بيع المعينات وبالتالي يجب تملكها قبل بيعها طيب ما يتعلق بالبناء

10
00:03:21.750 --> 00:03:38.750
مواصفات البناء مثلا الجدران البلوك الدهانات ما يتعلق بالادوات الصحية التي توضع في الحمامات اعزكم الله ما يتعلق بالادوات الكهربائية ما يتعلق بنوع البلاط او الرخام او غير ذلك هذه في واقع الامر

11
00:03:38.850 --> 00:03:54.050
موصوفة وليست معينة وهي من الديون التي تثبت في الذمم فانه اذا اتفق على مواصفات محددة لهذا العقار كان يقول مثلا ان التشطيب يكون مثلا لوكس او ديلوكس او سوبر ديلوكس او ايا كان

12
00:03:54.250 --> 00:04:06.600
او يقول ان التشطيب وفقا لهذه المواصفات والرخام وفقا لهذه المواصفات. ويكون هنا بناء وبعد اربعة متر يكون هنا جدار وبعد ثمانية متر يكون هنا جدار اتفقوا على مواصفات محددة

13
00:04:06.800 --> 00:04:31.050
هذه المواصفات هي صنعة ومادة تثبت دينا في الذمة بخلاف المساحة المعينة التي لا تثبت دينا في الذمة وانما هي عين معينة يجب تسليمها طيب كوننا نقول ان هذه المواصفات دين يثبت في الذمة ما الذي يترتب على ذلك؟ يترتب على ذلك امر مهم. وهو ان نطبق عليها احكام عقد الاستسلام

14
00:04:31.250 --> 00:04:53.650
من اهم احكام عقد الاستثناء انه يجوز بيع هذا المبنى على الصفة قبل وجوده يجوز بيعه على الخارطة قبل ان يوجد هذا المبنى وفقا للمواصفات المحددة ويكون التسليم وفقا لمراحل محددة واجال يتفق عليها الطرفان

15
00:04:53.750 --> 00:05:10.600
هناك ضوابط عامة لعقد الاستسلام. من اهم هذه الضوابط ان يكون الثمن معلوما ومحددا متفقا عليه بين الطرفين عند ابتداء عقد الاستصناع ان يكون المبيع ومواصفاته معلومة لابد ان يحدد المواصفات

16
00:05:11.150 --> 00:05:26.700
فلو اشترط عليه مثلا انني اريد مثلا ان يكون ان تكون الارضيات وفقا لرخام محدد او بلاط محدد فجاء هذا الشخص البائع برخام اقل منه لا شك ان هذا اخلال بالعقد

17
00:05:26.950 --> 00:05:44.850
لذلك لابد ان يذكر المواصفات التي تنهي النزاع بينهم فلو ذكر اننا قال اريد ارظيات جيدة. نقول لا شك ان هذا فيه اشكال وفيه غرر وجهالة لان المشتري سيزعم انني كنت اقصد انني اريد افضل انواع الرخام

18
00:05:44.900 --> 00:06:01.800
والبائع سيزعم ويقول كنت اظن انك تريد النوع الفلاني الرديء من الرخام ولا شك ان هذا مثار للنزاع فلذلك من اهم ضوابط عقد الاستصناع ان يتم الاتفاق على المواصفات بشكل يقطع النزاع فيما بينهم

19
00:06:01.950 --> 00:06:23.900
من الضوابط المهمة في عقد الاستصناع ان يتم الاتفاق على الاجال. سواء اجال الدفعات النقدية او اجال تسليم الشقة او المبنى المبيع من الاحكام المرتبطة بعقد الاستصناع انه يجوز للطرفين فيه تأخير تسليم الدفعات النقدية وتأخير تسليم المبيع وفقا لمصلحتهما في التسليم

20
00:06:23.900 --> 00:06:42.400
متدرجين على مراحل وهذا استثناء من النهي عن بيع الدين بالدين لان عقد الاستصناع تدخله صنعة ولذلك استثني ولانه مما تمس الحاجة اليه عند الناس فلاجل ذلك استثناه اهل العلم من هذا النهي

21
00:06:42.900 --> 00:07:02.900
هذا باختصار ما يتعلق باحكام البيع على الخارطة فصلنا فيه ما يتعلق بالبيع المعين وما يتعلق بالبيع الموصوف. اسأل الله سبحانه وتعالى ان يفقهنا في دينه نقف عند هذا القدر والى درس جديد في مساق احكام العقار وصلى الله وسلم على نبينا محمد وعلى اله وصحبه اجمعين

22
00:07:02.900 --> 00:07:38.350
الدمعي ايها الناس من استطاع منكم ان يتفرغ لطلب العلم وتحصيله كذلك افضل. وتلك نعمة كبرى وغنيمة كبرى وان التفرغ لطلب العلم ليتأكد في هذا الزمان الذي قل فيه الفقهاء في دين الله وكثر فيه طلب الدنيا والاقبال عليها من اكثر الناس. ومن لم يستطع ان

23
00:07:38.350 --> 00:07:52.650
لطلب العلم فليستمع الى العلم وليجلس الى اهله فيستفيد منهم ويفيد غيره